article de journal belge

La Côte d’Opale a le vent en poupe
DUNSKI, CAROLINE
Jeudi 10 février 2011
Sur la digue de Bray-Dunes, assis sur le muret devant sa maison baptisée « Oxygène », Michel goûte la joie de pouvoir admirer la mer chaque jour de l’année. « Nous l’avons achetée en 1987 comme résidence secondaire. Nous habitions alors Merville, en Flandre française, à 80 kilomètres d’ici. Il y a cinq ans, au moment de la retraite, cette maison est devenue notre résidence principale. »
Arrivent Anne et André, leurs voisins originaires de Tournai, qui habitent « La Licorne » depuis quatre ans. Ils se saluent, Michel a un « colis » pour ses amis, pensionnés eux aussi : un plat qu’il leur a mijoté. « On s’invite mutuellement, on se raconte des histoires, la vie est belle, confie le Français. Il y a tout ce qu’il faut ici. Un cinéma et même… une piscine, pour une commune de 4.500 habitants ! »
Les anciens Tournaisiens possédaient un appartement de vacances à Bray-Dunes avant d’y acquérir « La Licorne ». « Ce sont des maisons inestimables par rapport à la Belgique où il n’y a plus de maisons individuelles en front de mer, explique André. Nous avons pu acheter celle-ci pour le prix que nous aurait coûté un appartement de 100 m2 en Belgique. »
Michel, le Français, renchérit. « Des maisons particulières comme les nôtres, sur la digue, il en reste 10 ou 12 à Bray-Dunes. Toutes les autres ont été transformées en appartements. Des Belges et des agences immobilières de La Panne m’ont proposé 600 à 700.000 euros pour me la racheter, alors qu’en 1987 c’était une belle opportunité, précise-t-il, sans vouloir détailler la plus-value qu’il ferait en revendant son bien. À La Panne, les agences sont un peu gonflées, elles prétendent que Bray-Dunes est un prolongement de la plage belge ! En été, c’est plein ici. Un jour de l’été dernier, il y a eu 70.000 personnes. La police a dû fermer les accès parce qu’il n’y avait plus une place de parking. Ce qu’on craint le plus, c’est la gestion de la population qui vient de Roubaix et de Tourcoing. Un week-end par mois, la région Nord-Pas-de-Calais loue des trains que les gens peuvent prendre pour un euro. Ce sont des gens qui laissent tout traîner et n’ont pas de savoir-vivre. »
Pourtant, Hugo De Mesel trouve le sable très propre. « Les plages sont nettoyées tous les jours, raconte cet ancien banquier belge qui travaillait pour BNP Paribas et a obtenu une indemnité de départ qu’il a investie dans de l’immobilier… à la Côte d’Opale. J’ai acheté mon appartement en juin 2007 et j’y suis domicilié depuis 2008. J’ai touché l’assurance groupe en décembre 2008 et comme j’étais domicilié en France, je n’ai pas dû payer de taxes. Ayant travaillé en banque, je sais que beaucoup de gens font ça. À Bray-Dunes comme dans beaucoup de communes belges de la côte, les prix augmentent. Des appartements de 200.000 euros en 2008, sont aujourd’hui vendus à 252.000 euros. En août 2009, j’ai acheté un appartement en construction, à 50 mètres de la mer. La terrasse y est ensoleillée de 12 à 18 heures. Il sera prêt pour être loué en avril 2011. Il pourra recevoir 4 à 5 personnes. »
De l’avis de ses habitants, Bray-Dunes est plus calme que La Panne, Ostende, Knokke ou Blankenberge. « Sur la digue et dans les rues, il y a encore des trous où on peut construire, mais les propriétaires de terrains vierges les gardent précieusement parce que leurs prix grimpent chaque année. Dans notre bloc de 32 appartements, il y a 80 % de Français et 15 % de Belges, de Luxembourgeois ou d’Anglais. Mais je suis le seul à y être domicilié et à y habiter en hiver. Sur le boulevard Pompidou, ceux qui habitent les appartements sont presque tous néerlandophones. Les firmes qui construisent viennent essentiellement de Flandre. »
Patrick Schepens, directeur de l’Office du tourisme explique l’attrait de Bray-Dunes par le fait que « la plage n’est pas un mur de béton, on a réussi à préserver les dunes. C’est une des raisons qui attirent la clientèle belge. Les Belges ont pas mal d’avance économique et sociale, mais ils n’ont pas pu s’arrêter au bon moment. Chez nous, tout l’espace à l’est comme à l’ouest est classé zone naturelle, ce ne sera jamais constructible. Bray-Dunes est une station balnéaire très équipée, mais à taille humaine et conviviale. »
Isabelle, 43 ans, est née à Bray-Dunes et ne vivrait ailleurs pour rien au monde. « Avant, ici, il y avait toutes des petites villas, puis des immeubles ont commencé à pousser, il y a une vingtaine d’années. C’est bien, parce que la population augmente, mais je préférais les vieilles maisons qui avaient plus de charme. »
Comment justifier un tel attrait ?
Pieter Depoortere est responsable des ventes en France pour l’agence Twin Properties, active dans la vente d’appartements de Middelkerke à La Panne, mais aussi sur la Côte d’Opale et dans le Nord-Pas-de-Calais. Entretien.
La Côte d’Opale fait-elle concurrence à la côte belge ?
La côte belge est devenue trop chère. Beaucoup de gens regardent de l’autre côté de la frontière. À Bray-Dunes, la première station balnéaire française à sept kilomètres de La Panne, les appartements sont moins chers que n’importe où en Belgique ou en Flandre. Sur la côte belge, le prix moyen d’un appartement s’élève à 280.000 euros. À Bray-Dunes, un appartement d’une chambre coûte environ 110.000 euros, un appartement de deux chambres, 134.000 euros. On a même des appartements avec vue latérale sur mer, à partir de 115.000 euros. Ce sont des prix qu’on a connus, il y a 18 ans, à la côte belge. Ils sont très attractifs pour ceux qui veulent faire un placement. Grâce à ce niveau de prix, le rendement locatif est beaucoup plus élevé que celui d’un appartement à la côte belge.
Investir dans l’immobilier côtier est donc intéressant ?
Les taux d’intérêt ont tendance à monter, beaucoup de personnes savent que c’est le moment d’acheter un bien immobilier. Depuis septembre 2010, on a constaté une hausse de nos ventes, tant en Belgique qu’en France. Les gens sont plus intéressés par des appartements coûtant entre 100.000 et 200.000 euros. Les appartements plus chers prennent plus de temps pour trouver un acheteur. Mais le niveau de prix ne va jamais baisser et il ne reste que très peu de possibilités pour développer d’autres projets. Une ville comme Bray-Dunes se développe un peu aujourd’hui comme les stations balnéaires belges il y a dix ans. La commune française a connu le même effet d’attraction avec La Panne que Cadzand-Bad, en Hollande, avec Knokke. Comme cela devient trop cher en Belgique, les gens passent de l’autre côté de la frontière.Y a-t-il d’autres éléments qui expliquent l’attrait de Bray-Dunes ?
Son accessibilité a été améliorée, pour les Belges qui recherchent la tranquillité, avec l’extension de la E40, et pour les Français de Lille et de Roubaix. Il faut 40 minutes pour rejoindre Bray-Dunes depuis l’Eurométropole de Lille et cette ville a beaucoup de potentiel.
Un régime transfrontalier avantageux Rosette et son mari ont franchi le cap ou plutôt… la frontière, en 1997. À l’époque, elle est comptable et constate que de plus en plus de personnes partent en France où le régime fiscal est plus intéressant. « L’impôt sur les revenus s’élevait alors à 25 % en Belgique, contre 8 ou 9 en France. Nous travaillions à Bernissart et avons trouvé une location juste de l’autre côté de la frontière, à Condé-sur-l’Escaut. La location nous coûtait 19.000 francs belges alors qu’en Belgique, pour la même maison, nous n’en aurions payé que 13 ou 14.000. Mais pour nous qui avions deux salaires à temps plein, la différence fiscale nous faisait gagner l’équivalent d’un troisième salaire ! »
Cette différence leur permet de mettre de l’argent de côté et, en revendant le terrain qu’ils possèdent à Bernissart, d’acheter un terrain à bâtir juste en face de la maison de location. « Là nous avons eu de la chance. Le coût des terrains était plus élevé en France, parce qu’en plus des frais de notaire, il fallait payer 19,6 % de TVA. Seulement, le propriétaire bruxellois du terrain dont il avait hérité n’avait aucune idée des prix pratiqués en France. Nous avons payé le terrain 1.000 euros l’are tous frais compris, alors que des voisins ont payé le leur 1.500 euros. »
Mais, souligne Rosette, l’avantage du régime fiscal transfrontalier n’est pas réel dans n’importe quelle situation. Pour les femmes seules avec enfants, le système social belge, avec ses allocations familiales et autres allocations de chômage majorées, est plus généreux que celui de la France. D’un autre côté, avec de beaux revenus et la possession de quelques biens immobiliers, en France, on peut facilement être concerné par l’impôt des grosses fortunes qui provoque l’exode des Français vers Tournai, par exemple. « En termes de succession, je ne sais pas encore comment cela se passe… »
Quand vient le moment de choisir son lieu de résidence, bien des paramètres entrent donc en ligne de compte.