Analyses et propositions de BDA sur le PLUC

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Analyses et propositions de BDA sur le PLUC

Message par Admin le Ven 8 Juil 2011 - 23:56

Association Bray-Dunes Autrement
Chez Mr Serge MEURS
97 rue de l’ancienne Gare
59123 Bray-Dunes

Plan local d’urbanisme
Enquête publique
Visite du 21/06/2011

Analyses et propositions de BDA sur le PLUC


1 - Ville intense
Créer une ville plus intense implique d’augmenter la densité, le nombre de logements à l’hectare.

  • Vous avez un objectif recherché de 80 logements à l’hectare pour créer une ville plus dense.

  • Pour les secteurs les moins denses (si c’est le choix pour Bray-Dunes mais cela reste à valider) 40 logements à l’hectare. (PADD p8)


Question : Sur Bray-dunes quelle densité avez-vous prévue secteur par secteur, et projet par projet? (Sachant qu’elle doit être adaptée à la configuration urbaine de chaque commune.)
Lors du conseil municipal du 13/04/2011 le Maire nous apporte une réponse et nous précise que la densité ne dépassera pas 25 à 30 logements à l’hectare pour les secteurs les moins denses. Pouvons-nous avoir la certitude de cette information ?

2 - Architecture
Connaissez-vous ces articles ?

Article 11 du PADD
Principe : liberté d’utilisation des matériaux
« Les constructions et installations ne doivent nuire ni par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, ni par leur aspect extérieur à l’environnement immédiat et aux paysages dans lesquels ils s’intègrent »

Article 1 : Champ d’application territorial du plan (PLUC volume 1 délibération du 6/01/2011)
« Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la CUD, telle que constituée à la date d’approbation du PLUC. »

Article 2 :
Demeurent applicables les dispositions suivantes du code d’urbanisme.
1°) Qui permettent de refuser le permis ou de ne l’accorder que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales :

Article R.111-15 (PLUC volume 1 délibération du 6/01/2011)
« Lorsque les constructions de par leur situations, leur architecture, leurs dimensions ou aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

  • Si oui, pourquoi accepter une future mairie toute blanche construite avec une toiture en fibro-ciment ?

  • Pensez-vous qu’elle se fondra et s’intégrera à l’environnement immédiat et s’accordera parfaitement avec l’église, la salle notre dame, le presbytère, les salles annexes et autres bâtiments de proximité ? (ex : architecture flamande pour les salles annexes et le projet Maison flamande d’immeuble en forme de bateau renversé ?)


Il y a surement une volonté de créer au centre ville le quartier «excentrique ».

Questions : Comment allez-vous gérer les permis de construire à venir et refuser des projets « farfelus » qui pourraient vous être présentés ?
Quelle sera votre position à ce moment là ?

Les indispensables
- Comme tout dossier important sur les communes, que ce soit en investissement ou en structure, nous demandons qu’ils soient soumis aux votes des habitants.
- Il faut une concertation des voisins d’une part, pour la proximité et des riverains d’autre part autour de tout projet et cela dans un périmètre de 200 mètres.

De façon générale, nous craignons une défiguration complète de notre commune qui perdra son âme de village, que ce soit en terme architectural, hauteur des bâtiments ou encore en terme de densité excessive.

3 - Les emplacements réservés

Ils font partie de projets bien avancés.
Les objectifs de mixités sociales et les hauteurs de bâtiments sont les suivants :
  • BD1 : 45 à 60 logements dont 80% de locatif social minimum et hauteur de bâtiments 15m Rue des Marins (projet en cours)

  • BD2 : 60 à 90 logements dont 50% de locatif social minimum et hauteur de bâtiments 15m à 18m – Rue Roger Salengro.

  • BD3 : 14 à 18 logements dont 50% de locatif social minimum et hauteur de bâtiments 12m à 18m – périmètre actuel de l’entreprise DEMEYERE

  • BD4 : 35 à 50 logements dont 20% de locatif social minimum et hauteur de bâtiments 21m – Secteur EST de la digue

Info : Eléments du Projet PLU page 179 délibération du 6/01/2011

Remarque : Lorsqu’une ville dispose de moins de 20% de logement sociaux (ce qui est le cas à Bray-Dunes avec ses 8%) c’est 50% de nouvelles réalisations qu’elle doit consacrer aux logements sociaux et non 30 ou 40% comme vous l’avez dit en réponse à une question posée par un riverain lors de la réunion publique.

Questions : Confirmez-vous ces réservations ainsi que les éléments ci-dessus, notamment les hauteurs ? 
Ou en est-on avec ces différents projets et quels sont les bailleurs sociaux ciblés car ce seront les premiers projets à sortir de terre ?

Nous proposons de respecter des hauteurs de bâtiments de 9m au maximum.

4 –  Zones à urbaniser

Conformément au PLU, la zone AU est une zone à urbaniser
Seulement une zone 1AU correspond aux espaces d’urbanisation future à vocation mixte tandis que les zones 2AU sont des zones dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification du PLU.
  • Vu le besoin constant de logements et la nécessité d’ouvrir à l’urbanisation rapidement pour palier aux problèmes rencontrés (comme les fermetures des classes) pouvons-nous dès à présent requalifier deux zones 2AU sur les 3 prévues au PLU en zone 1AU et précisément en zone 1AU3 pour limiter la hauteur à 12 mètres.
Notre proposition étant de maintenir des hauteurs de 9m maximum pour les nouvelles réalisations.

Vous avez défini trois zones (à urbaniser) 2AU qui seront remplacées par des zones 1 AU :
  • DEWITTE OUEST (7,14 ha) DEWITTE EST (5,5 ha) et Abbé Catry ferme – petite mare (7,99 ha) qui constituent environ 21 ha à urbaniser (Rapport de présentation justification des choix p74)
  • La hauteur de constructions serait de 9m à 15m suivant la classification et l’orientation de la zone.


Lors du conseil municipal du 13/04/2011 le maire nous précise que la hauteur des bâtiments n’excéderait pas 12 m et cela ne concernerait qu’un bâtiment central du projet, le bailleur social serait la maison flamande. Peut-on avoir confirmation de ces éléments ? Où sont visibles les plans de ce projet si avancé ? (Projet DEWITTE EST)

[b]5 - Gestion du flux automobile et plan de circulation: [/b]
Les zones à urbaniser représentent environ 21 hectares
  • Les zones 2AU présentant environ 5 hectares par zone, soit 150 à 200 logements pour chacune d’entre elle, c'est-à-dire 450 à 600 logements en totalité. A mettre en relation avec l’emplacement réservé BD2 qui comprendra de 60 à 90 logements.
  • Cela représente à raison de deux véhicules par ménages, environ 1200 véhicules.

  • Il est nécessaire de prendre en compte le flux automobile.

C’est pourquoi nous vous proposons de mettre à l’étude le dédoublement de la CD60 par le sud.

Questions : Comment avez-vous prévu de gérer ce flux supplémentaire ?
Proposition : BDA avait imaginé le doublement du CD60 par le SUD voir ANNEXE N°1 Chronique spéciale N°8.

Pour le maire de Bray-dunes ce sont les lotisseurs qui devront prendre en compte le réseau de voirie. Nous sommes d’accord en ce qui concerne la voirie interne aux lotissements mais le plan de circulation de la ville est bien de la responsabilité et de la compétence de l’autorité municipale. Cela serait de l’incompétence, de ne pas intégrer cette réflexion et cette étude.

6 - Conformément à l’article UH – 10 – Hauteur des constructions

La digue de Bray-Dunes est partagée en deux secteurs UH2 au centre et UH4 aux extrémités.
Selon les dispositions applicables au secteur UH2, la hauteur absolue de la construction ne doit pas excéder 12 mètres.
Selon les dispositions applicables au secteur UH4, la hauteur absolue de la construction ne doit pas excéder 21 mètres.

Questions : Pouvons-nous requalifier les secteurs UH4 (21 m) en secteurs UH3 afin que les futures constructions n’excèdent pas 15 mètres (18 mètres sur la « Digue de mer » à Dunkerque) et éviter tout bétonnage excessif ?

De même, les dernières acquisitions par des promoteurs belges en zone UH2 (le Beignet flamand et l’Aloha) respecteront-elles les hauteurs annoncées étant donné que le PLU ne sera adopté qu’en fin d’année ?

7- Conformément à l’article UK – 4 – Condition de desserte par les réseaux

L’alimentation en eau potable, le traitement des eaux pluviales ainsi que l’assainissement des eaux usées et des eaux résiduaires industrielles doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur et tenir compte des projets prévus sur les dispositifs publics d’alimentation en eau potable et assainissement.
De même il est stipulé que toutes eaux usées domestiques et assimilées doivent être évacuées sans aucune stagnation par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d’assainissement, en respectant les caractéristiques de ce réseau ou pour les unités foncières non desservies par le réseau collectif, d’assainissement, grâce à un dispositif d’assainissement non collectif conforme.
Ajoutons également que les emplacements ER BD 1.5, ER BD 1.6, ER BD 1.7 et ER BD 1.8 sont réservés à l’élargissement des impasses.

Questions :
  • A ce titre, nous vous demandons comment vous comptez palier au réseau d’assainissement maintes fois réclamé par les riverains des impasses perpendiculaires à la rue Auguste Coolen et si vous comptez les raccorder au réseau ?

  • Confirmez-vous que les impasses ne seront pas utilisées comme dessertes aux nouveaux lotissements et qu’elles ne serviront qu’aux riverains ou de liaisons « douces » comme annoncé lors du conseil municipal du 13/04/2011 ?

Emplacement ER BD 1.3 réservé au parking relais

Nous pensons qu’il nécessaire voire indispensable de mettre en place cet équipement pour palier aux problèmes de stationnement en période estivale et qui pourrait être desservi par une navette de liaison via la plage.

Proposition :
Suite aux problèmes récurrents de stationnement des camping-cars sur notre commune, il est indispensable de créer dans ce projet une zone d’accueil équipée et payante. Cela permettrait de libérer la place Ruben occupée depuis des années par ces véhicules.

Projet BDA, voir ANNEXE N° 1 notre Chronique spéciale N°8.

Question (posée par un riverain rue St Pierre lors de la réunion publique): Comment avez-vous prévu la circulation et l’accès au parking relais ?
Réponse du maire: Nous avons imaginé un rond point sur la partie basse de la D947 et une navette de transfert entre la plage et ce parking.
En fait, le maire a présenté le projet BDA, voir ANNEXE N° 1 notre Chronique spéciale N°8.
Concernant les emplacements réservés
L’emplacement réservé ER BD 1.1, destiné à l’extension de la station d’épuration et lagunage, cette zone fera-t-elle l’objet d’un aménagement particulier ? Est-elle suffisante et calculée en tenant compte de l’urbanisation à venir ?

8 - Conformément à l’article UK – 10 – Hauteur des constructions

Selon les dispositions applicables aux secteurs UK1, UK2, UK4 et UK5, la hauteur absolue de la construction ne doit pas excéder 9 mètres. (Hauteur portée à 12 mètres le long de l’avenue de l’Ancien Village et le long de l’avenue Hubert Dubedoux à Grande Synthe).
Selon les dispositions applicables au secteur UK3, la hauteur absolue de la construction ne doit pas excéder 15 mètres
  • A ce titre, nous demandons la requalification des zones UK3 et UK2 à Bray-Dunes ou l’abaissement des hauteurs prévues 9 mètres (voire 12 à certains endroits) au lieu de 15 mètres. Les secteurs concernés sont le secteur UK3 rue des Marins et Islandais ainsi que le secteur UK3 parallèle à la rue Auguste Coolen. UK2 qui pourrait concerner le lotissement entre la rue Charles Wallyn et l’avenue Charles de Gaulle par exemple.
  • Sachant que toutes ces zones sont pavillonnaires, il est indispensable de les requalifier et ainsi de les préserver car l’acquisition de certains pavillons par des promoteurs belges peu scrupuleux pourrait transformer ces secteurs en zones immeubles.

9 - Conformément à l’article 2AU – 3 – Condition de desserte des terrains
Il est spécifié au niveau de l’accès que :
  • Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement, soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage suffisant, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du Code civil.
  • Les caractéristiques des accès doivent d'une part, permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte (défense contre l'incendie, protection civile...), d'autre part, correspondre à la destination de l'installation.
  • Les accès doivent être réalisés de façon à permettre l'entrée et la sortie des véhicules lourds sans que ceux-ci soient obligés de manœuvrer sur la voirie externe. Ces accès doivent assurer une visibilité suffisante.
  • Lorsqu’un terrain est desservi par plusieurs voies, toute construction ou extension peut n’être autorisée que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre.
Pour les voiries, qu’elles soient publiques ou privées, doivent :
  • Etre adaptées à la destination et l’importance des constructions ou installations qu’elles desservent,

  • Etre aménagées de manière à permettre aux véhicules de secours, de lutte contre l’incendie, de livraison et de services publics tels ceux assurant l’enlèvement des déchets, d’y avoir libre accès et circulation.
  • Assurer la sécurité des circulations cyclistes et piétonnes.

Toute nouvelle voirie créée doit prendre en compte les modes doux de déplacement.
Les voies en impasse doivent être aménagées de telle façon à permettre à tout véhicule de faire demi-tour.

.10 - Concernant les emplacements réservés à la réalisation de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale créés en application de l’article L123-2.b du code de l’urbanisme
  • Comment comptez-vous désenclaver les zones BD1 et BD2 ? Par quelles voies d’accès ?


11 - Conformément à l’article L 123-3-7
L’article L 123‐1 du code de l’urbanisme prévoit dans son alinéa 7° que les plans locaux d’urbanisme peuvent « Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection »
  • A l’inverse d’autres villes, nous constatons que les défenseurs de la ville de Bray-Dunes à l’élaboration du PLU n’ont enregistré aucune protection particulière des éléments du patrimoine architectural, urbain ou paysager au titre de l’article L123-1-7. Pourtant nous aimerions que soient enregistrés les villas et maisons typiques bray-dunoises, l’office de tourisme, le Clos Fleuri.

- Respect des hauteurs de bâtiment (9m maximum) zonage et spécificités de Bray-Dunes
- Uniquement de la construction pour résidence principale (Stop à la résidence secondaire, Stop aux produits immobiliers de défiscalisation, sauf si location à l’année et capacité d’accueillir famille avec enfants)
- Davantage de locatif (avec bailleurs sociaux)
- Revoir le plan de circulation dans Bray-Dunes (aménagement notamment secteur plage)
- Revoir stationnement (notamment secteur plage)

  • Nous craignons une défiguration complète de notre commune. On a vu, ces dernières années, des immeubles fleurir à gogo (le Royal, le panoramique, le France, le Risban…) et à priori ce n’est pas fini. Pas pour les jeunes bray-dunois mais bien pour percevoir des impôts locaux et fonciers. Et maintenant, l’autorisation est donnée pour la construction d’immeubles, soit disant de 3 étages maximum, à l’intérieur des terres (Bd Pompidou notamment). Avec le printemps ce sont des grues qui ont poussé à Bray-Dunes : rue des margats, rue Charles Wallyn (villa Isabelle), rue des sapins
  • La configuration de notre ville n’est pas celle de Dunkerque ou d’autres communes du périmètre communautaire donc nous devons retrouver dans la mise en place du zonage sa spécificité, ce qui n’est pas le cas actuellement.

12 – PADD délibération du 6/01/2011 Parc paysager

Objectif 2 : page 14/27 permettre la restauration et la reconstitution des paysages naturels pour une meilleure relation entre les espaces industriels, le milieu urbain et la nature.

1.Poursuivre la création d’espaces naturels à vocation paysagère
2.Accroitre les espaces boisés et récréatifs
Les espaces boisés et récréatifs que compte l’agglomération sont importants. Ils résultent d’une politique menée depuis de nombreuses années, et qui a permis d’aboutir à la création d’espaces signifiants à l’échelle de l’agglomération.

Hormis les parcs existants (Gravelines, Grande-synthe, Petite synthe, Téteghem …) s’ajouteront les réalisations de parc paysager des rives de l’Aa à Gravelines, la poursuite du croissant vert vers Bray-Dunes et Zuydcoote.

Questions : Sur notre commune peut-on connaître le projet de parc paysager s’il existe ? En effet nous n’avons pas connaissance d’un tel projet !
Ou sera-t-il situé ? Quel serait son affection ? (ex : loisir, découverte, détente et jeux d’enfants …)
Proposition : Nous avons proposé la création d’un parc de détente placé entre la ferme DEWITTE et le parking relais.

Projet BDA, voir ANNEXE N° 1 notre Chronique spéciale N°8.

Annexes jointes :

N°1 : CHroniQue spéciale n° 8 sur l’avenir de notre commune
N°2 : CHroniQue spéciale n° 11 sur le PLU
Les N° de 3 à 9 : Photos d’immeubles et d’environnement de la commune

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